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Enquête de salubrité

Les enquêtes de salubrité des logements concernent tous les logements et déterminent si les critères minimaux de salubrité et de surpeuplement sont respectés. Elles déterminent également si le logement répond aux normes de sécurité incendie.

Vous êtes locataires ? Votre logement rencontre certains manquements que votre propriétaire ne prend pas en considération ? Contactez-nous au afin d’introduire une demande d’enquête.

Qui doit faire la demande d’enquête?

Qu'exige-t-on des logements concernés?

Quelle sont les procédures d’enquête?

Existe-t-il des contrôles et sanctions?
 

Qui doit faire la demande d’enquête?

Les enquêtes sur l’état de salubrité d’un logement se font:

  • Soit à la demande, par le titulaire des droits réels sur le logement ou par l’occupant.
  • Soit à l’initiative d’une administration (police, urbanisme,...) ou des services du Logement du service public de Wallonie.

Qu'exige-t-on des logements concernés?

Les critères minimaux de salubrité et de surpeuplement pris en considération pour l’évaluation des habitations concernent:
 
  • La stabilité.
  • L’étanchéité.
  • Les installations électriques et de gaz.
  • La ventilation.
  • L’éclairage naturel.
  • L’équipement sanitaire et l’installation de chauffage.
  • La structure et la dimension du logement.
  • La circulation au niveau des sols et des escaliers.
  • L’impact du bâtiment sur la santé des occupants.
     

Critères minimaux de salubrité et de surpeuplement pour les logements existants:


1. Aucun problème de stabilité:

  • Pas de défaut ni insuffisance des fondations.
  • Pas de dévers ni bombement des murs.
  • Pas de lézarde ni profonde fissure.
  • Pas de défaut ni parasite affectant la structure portante des planchers.
  • Pas de fente latérale ni parasite affectant les charpentes.
  • Pas de contamination importante par la mérule ou par tout autre champignon aux effets analogues,...

2. Aucun problème d'étanchéité:

  • Ni par infiltrations de la toiture, des murs ou des menuiseries extérieures.
  • Ni ascensionnelle dans les murs ou les sols.
  • Ni par condensation du fait des caractéristiques de parois extérieures ou de l'impossibilité de ventiler.

3. Aucun problème lié aux installations électrique et de gaz:

  • Absence de caractère dangereux.
  • Tableau électrique du logement accessible en permanence par le locataire.
  • Dispositif de coupure de l’installation de gaz accessible en permanence par le locataire.
  • Existence, pour toute installation produisant des gaz brûlés, d'un dispositif d'évacuation en bon état et donnant accès à l'air libre.
  • Le propriétaire doit être en mesure de présenter les attestations de conformité en vertu des réglementations en vigueur.

4. Aucun problème de ventilation:

Toute pièce d'habitation et tout local sanitaire doivent disposer soit d'une ventilation forcée, soit d'une ouverture, d'une grille ou d'une gaine ouvrant sur l'extérieur du bâtiment, de surface de section libre en position ouverte d'au moins 70cm² pour les WC, 140cm² pour les cuisines, salle de bain, douche et buanderie et 0,08% de la superficie plancher pour les pièces de séjour et les chambres.

5. Aucun problème d'éclairage naturel dans les pièces d'habitation:

La surface totale des parties vitrées des baies vers l'extérieur de la pièce d'habitation doit atteindre au moins 1/14e de la superficie au sol en cas de vitrage vertical et/ou 1/16e en cas de vitrage de toiture non vertical.

6. Aucun problème d'équipement sanitaire:

Pour n'avoir aucun problème d'équipement sanitaire, le logement doit être équipé de la manière suivante:

a) dans tous les cas, c'est-à-dire logement individuel ou logement collectif:
  • Un réseau d'évacuation des eaux usées raccordé à l'égout public ou à un autre système conforme aux dispositions du règlement général d'assainissement des eaux urbaines résiduaires arrêté sur la base de l'article D.218 du livre II du Code de l'environnement.
  • Au moins un point d'eau potable accessible en permanence équipé d’un robinet avec réceptacle (évier ou lavabo) muni d’un système d’évacuation.
  • Un W.C., réservé aux locataires du logement, muni d’une chasse d’eau.

Il ne s'agit pas, par exemple, que les locataires d'un logement collectif dans un immeuble où le rez-de-chaussée est un café ne disposent que du W.C. utilisé par la clientèle de ce café.

  • Le local dans lequel se situe le W.C. doit être cloisonné jusqu'au plafond.
  • Local uniquement W.C. ou salle de bains dans laquelle se trouve le W.C.
  • Le W.C. à usage individuel peut communiquer directement avec une pièce d'habitation si ce W.C. et cette pièce sont réservés au même ménage.
b) uniquement en cas de logement collectif:
  • Un point d'eau potable à usage individuel par ménage et situé dans la partie individuelle.
  • Un point d'eau potable dans chaque cuisine à usage collectif.

Par dérogation, cette obligation n'est pas applicable aux logements dont la vocation principale est l'hébergement d'étudiant pour autant qu'au moins un point d'eau potable pour deux occupants soit accessible dans les locaux à usage collectif.

  • Un point d'eau potable dans chaque salle de bains ou salle d’eau à usage collectif.
  • Au moins une douche ou une baignoire avec eau chaude, réservée à l'usage exclusif des occupants du logement.
  • Un W.C. pour maximum 7 occupants, attention, un W.C. collectif :
    • Ne peut jamais communiquer avec une pièce d'habitation.
    • Ne peut compter que pour les pièces individuelles situées au même étage ou à l'étage immédiatement inférieur ou supérieur – pas plus d'un niveau et demi d'écart.
    • Exemple: En supposant qu'un immeuble compte 3 W.C., mais installés tous les trois au rez-de-chaussée alors que les garnis se répartissent sur trois niveaux, les locataires du deuxième étage sont réputés ne pas disposer de W.C. car ils doivent descendre plus d'un niveau pour y accéder.

7. Aucun problème d'inadaptation structurelle ou conceptuelle:

Caractère irrationnel de dimensions, d'agencements, de dégagements,...

8. Aucun problème de circulation:

  • Pas de déformation ni d'instabilité des sols et planchers.
  • Hauteur libre des baies de passage et échappée de minimum 2,00m et largeur minimale de 0,70m, y compris dans les escaliers.
  • Pas d'escaliers dangereux aux points de vue de la stabilité, de l’horizontalité, de la pente, de la main courante.
  • Pas de baies d'étage à moins de 0,8m du plancher sans garde-corps si les baies sont munies d'ouvrant ni de plancher accessible situé à plus d'un mètre du niveau du sol sans un garde-corps situé à une hauteur minimale de 0,8m. Les écarts entre les éléments du garde-corps ne peuvent excéder 10cm.

9. Aucun problème lié à l'installation de chauffage fixe :

  • Existence d'un équipement permanent spécifiquement conçu soit pour permettre le placement d'un point de chauffage fixe, soit pour alimenter un point de chauffage fixe, et ce dans au moins une pièce d'habitation de jour.
  • Absence de caractère manifestement dangereux de ce système.
  • Cheminée en ordre de marche,...

10. Aucun manquement ayant un impact sur la santé des occupants :

  • Pas de présence de monoxyde de carbone.
  • Pas de présence d’amiante dans les matériaux.
  • Pas de présence de moisissure sur plus d’1m².
  • Pas de présence de plomb dans les peintures murales.
  • Pas de présence de radon.

Critères minimaux de salubrité et de surpeuplement pour les logements crées après le 01/01/2008 :


Sans préjudice pour les dispositions susmentionnées, les logements construits ou créés par la construction ou la division d’un bâtiment après le 01/01/2008 doivent respecter les prescriptions suivantes :

  • La hauteur sous plafond requise pour les pièces de jour est de 2,40m et de 2,20m pour les pièces de nuit et locaux sanitaires.
  • Par dérogation, la hauteur sous plafond requise peut être ramenée à 2,10m lorsque la structure existante du bâtiment à restructurer ou à diviser en plusieurs logements ne permet pas de rehausser les plafonds existants.
  • L’installation sanitaire doit comporter au moins une douche ou une baignoire avec eau chaude et un W.C. intérieur.
  • La surface totale des parties vitrées des baies vers l'extérieur de la pièce d'habitation doit atteindre au moins 1/12e de la superficie au sol en cas de vitrage vertical et/ou 1/14e en cas de vitrage de toiture non vertical.
  • Les escaliers satisfont aux conditions suivantes (H = Hauteur et G = Giron): 58cm ≤ (2H+G) ≤ 67cm.
     

Quelles sont les procédures d’enquête?

1. Les enquêtes sur l’état de salubrité d’un logement sont réalisées à la suite d’une demande écrite adressée au :

service compétent de la Ville.

Nous disposons à cet égard d’un formulaire de demande d’enquête. Ce formulaire vous sera envoyé sur simple demande ou peut être téléchargé.

formulaire d'enquête (Salubrité)

Pour être recevable, la demande doit être signée.

Vous devez également fournir, sauf enquête pour cause de surpeuplement, la preuve que votre propriétaire est averti des problèmes que comporte son bien. A cet effet, vous disposez d’un modèle de courrier informant le propriétaire des travaux à effectuer. Ce courrier est à compléter et à envoyer à votre propriétaire par recommandé. Une copie du courrier recommandé ainsi que la preuve d’envoi sont à joindre à votre demande d’enquête.

Lettre information propriétaire.


2. Les personnes concernées (propriétaires, locataires, etc.) sont informées, par écrit, de la date et de l’heure approximative de la visite du logement, au plus tard le 8e jour précédent le jour de la visite. Elles sont invitées à être présentes lors de cette visite.

Des observations écrites peuvent être déposées par les propriétaires et les locataires au plus tard le jour fixé pour la visite. Elles feront parties du rapport d’enquête.

3. Après sa visite du logement, l'enquêteur transmettra le rapport d’enquête au Bourgmestre. Ce rapport permet de conclure si le logement est salubre, améliorable ou non, habitable ou inhabitable, surpeuplé ou non, adapté ou inadapté en fonction du handicap d’un des occupants.

4. Le Bourgmestre ou son délégué informe, par courrier, les personnes concernées du contenu du rapport ainsi que de la décision qu’il compte adopter.

Il laisse aux personnes la possibilité d’être entendues. La personne auditionnée est entendue en dehors des autres personnes concernées et peut se faire assister de la personne de son choix.

Le procès-verbal d’audition, auquel sont jointes les éventuelles observations, est signé le jour de l’audition, par le Bourgmestre ou son délégué et la personne auditionnée.

5. Le Bourgmestre statue ensuite sur le rapport d’enquête. Sa décision est motivée et tient compte des éventuelles observations.
Le Bourgmestre notifie sa décision aux personnes concernées et transmet une copie de sa décision au Service public de Wallonie.

6. Le propriétaire doit respecter la décision du Bourgmestre, dans le délai prescrit. Le Bourgmestre peut notamment prendre des mesures conservatoires, ordonner des travaux de réhabilitation, de restructuration, de démolition ou prononcer l’interdiction d’occuper.

C’est à vous, propriétaire, de financer les travaux éventuellement nécessaires pour que le logement soit conforme. Des aides existent, elles peuvent vous être octroyées sous certaines conditions.

A l'échéance dudit délai et à défaut, par le propriétaire, d'avoir apporté la preuve de la bonne et entière exécution des mesures prescrites, le Bourgmestre pourra ordonner toute mesure qu'il jugera utile, et notamment déclarer inhabitable l'immeuble ou le logement.

7. Un recours est prévu par l'article 7bis du Code.

Dans les 15 jours de la notification de la décision du Bourgmestre, le(s) bailleur(s), le(s) propriétaire(s) et le(s) locataire(s) peuvent introduire un recours auprès du Gouvernement, par pli recommandé. Le recours est, sauf cas d’urgence impérieuse, suspensif.

Si, dans un délai de quarante-cinq jours prenant cours le jour de la réception du recours, le Gouvernement n’a pas prononcé l’annulation des décisions querellées, le recours est réputé non fondé.
 

Existe-t-il des contrôles et sanctions?

Le contrôle de l'exécution de la décision du Bourgmestre est assuré par un enquêteur communal agréé par le Ministre du Logement.


Il est interdit à quiconque :

  • D'occuper ou d'autoriser l'occupation de l'immeuble ou du logement déclaré inhabitable par arrêté du Bourgmestre.
  • De faire obstacle à l’exercice des missions des fonctionnaires et des enquêteurs communaux agréés.

Les sanctions administratives et pénales sont portées par le Titre IV du Code. L’amende administrative s’élève à un montant compris entre 500 et 12.500 euros par logement. Son montant est fonction du nombre d’infractions constatées. Chaque année, le Gouvernement peut indexer les montants.

Que se passe-t-il dans le cas où un logement est occupé alors qu’il a été déclaré inhabitable par arrêté du Bourgmestre?

Le Bourgmestre pourra ordonner l'évacuation immédiate de l'immeuble ou du logement déclaré inhabitable.

Il sera apposé sur la façade ou la porte principale de l'immeuble ou du logement déclaré inhabitable, un écriteau portant ces mots «Maison interdite (ou logement interdit) pour cause d'insalubrité». Il sera dressé un procès-verbal de cette apposition d'écriteau.

L'interdiction ne pourra être levée que s'il est reconnu que les travaux d'amélioration exécutés par les intéressés ont eu pour conséquence de détruire les causes qui compromettent la santé ou la sécurité publiques.